يعاد تشكيل سوق العقارات الصناعية واللوجستية في أوكرانيا حول خرائط جديدة للمخاطر ومسارات بديلة للتجارة. فبدلاً من الأقاليم القريبة من خطوط المواجهة والمناطق عالية الخطورة، يتزايد التركيز على المناطق التي تجمع بين مستوى أمان أفضل وتوافر الأيدي العاملة وقربها من سلاسل التوريد الأوروبية. وبالنسبة للمستثمرين، أصبحت الأصول الصناعية واللوجستية إحدى الطرق الرئيسية للمشاركة في مرحلة التعافي بعد الحرب.
غرب أوكرانيا: بوابة برية إلى الاتحاد الأوروبي
أصبحت الأقاليم الغربية محوراً رئيسياً للمشاريع الصناعية واللوجستية الجديدة. فالمناطق القريبة من الحدود مع بولندا وسلوفاكيا ورومانيا تستفيد من تحويل جزء كبير من التدفقات التجارية من الموانئ إلى الممرات البرية منذ بداية الغزو واسع النطاق. وتشهد المواقع القريبة من المعابر الحدودية والطرق السريعة طلباً مستقراً على مستودعات حديثة ومنشآت توزيع ومجمعات صناعية خفيفة.
يهتم المستثمرون بشكل خاص بالقطع التي تتمتع ببنية تحتية جاهزة ووصول جيد إلى الطرق، وبالمشاريع القابلة للدمج في سلاسل الإمداد الحالية باتجاه الاتحاد الأوروبي. وبالنسبة للعديد من شركات التصنيع والتوزيع، أصبحت هذه الأقاليم الخيار الافتراضي لإعادة توطين الأنشطة وتوسيع القدرات.
الهِبّات المركزية: منطقة كييف والمراكز الإقليمية
رغم التحديات الأمنية، تظل منطقة كييف وبعض الأقاليم الوسطى جذابة، لا سيما للأصول التي تخدم الاستهلاك المحلي والتجارة الإلكترونية. ويتم إعادة تموضع العديد من المستودعات والمباني الصناعية القائمة من خلال تعزيز مرونتها في مجال الطاقة، وتحديث البنية التحتية للتحميل والتنزيل، وتهيئة مساحات أكثر مرونة لاستقبال عدة مستأجرين.
- تواصل كييف ومنطقتها الحضرية أداء دورها كأكبر مركز للاستهلاك والتوزيع في البلاد؛
- تجذب بعض المراكز الإقليمية مشاريع مرتبطة بممرات السكك الحديدية والطرق الرئيسية؛
- توفّر الحدائق الصناعية إطاراً منظمًا لمشاريع التصنيع الجديدة (Greenfield).
في هذه المواقع، يكون المستثمرون أكثر انتقائية فيما يتعلق بجودة الأصول وتركيبة المستأجرين والحلول التأمينية، لكنهم مستعدون للنظر إلى ما بعد تقلبات المدى القصير إذا كان الموقع نفسه قوياً.
ما الذي ينبغي أن يراقبه المستثمرون؟
بالنسبة لرأس المال المؤسسي والخاص، تُحدَّد خريطة العقارات الصناعية في أوكرانيا اليوم بثلاثة عوامل رئيسية: مستوى الأمان، والاتصال بشبكات النقل، وإمكانات التوسع. ومن المرجح أن تحظى الأصول الواقعة على الممرات الاستراتيجية نحو الاتحاد الأوروبي والقادرة على استيعاب عدة مستأجرين أو خطوط إنتاج باهتمام أكبر.
من بين المؤشرات المهمة التي يجب متابعتها: سرعة تحديث البنية التحتية على المعابر الحدودية والجمارك، وتطور منتجات التأمين ومخاطر الحرب، ومدى نشاط الأقاليم في دعم الحدائق الصناعية. المستثمرون الذين يحدّدون هذه الاتجاهات مبكراً ويحجزون أفضل المواقع في الأقاليم ذات الأولوية، سيكونون في موقع أفضل مع نمو حجم التجارة والتصنيع ومشاريع إعادة الإعمار.
