بحلول عام 2025 لم يعد سوق الإسكان الأوكراني يتحرك تحت ضغط الصدمة الأولى للحرب. فقد تراجع تأثير الأخبار اليومية على الأسعار، وأصبح الطلب يعتمد بشكل أكبر على الدخل وجودة الأصول والرؤية بعيدة المدى لدور كل مدينة بدلاً من القرارات العاطفية.
أحد التطورات اللافتة هو سلوك الأسعار في المدن القريبة من الجبهة وغيرها من المناطق ذات المخاطر المرتفعة. فعلى عكس ما قد يتوقعه البعض، لم تنهَر الأسعار بشكل شامل، بل ارتفعت في بعض المواقع مع بدء السوق في احتساب موجة إعادة الإعمار المقبلة وندرة الأراضي الجيدة في المراكز الحضرية ودور هذه المدن المحتمل كمحاور صناعية ولوجستية في المستقبل.
سوق منقسم بوضوح حسب الجغرافيا ومستوى المخاطر
يشير المحللون إلى تقسيم عملي للسوق إلى ثلاث مجموعات رئيسة:
- المناطق الغربية وجزء من الوسط، حيث المخاطر الأمنية أقل نسبياً والطلب مدفوع بتدفق النازحين داخلياً؛
- المراكز الحضرية الكبرى التي ما زالت تحتفظ بالنشاط الاقتصادي وفرص العمل والخدمات؛
- المدن الأمامية والقريبة من الجبهة التي شهدت تجميداً طويلاً للمعاملات وتبدأ الآن بالخروج التدريجي من حالة الجمود.
في المجموعة الأخيرة، تُسجَّل الزيادات في الأسعار أساساً في المباني التي بقيت سليمة إنشائياً وفي المواقع ذات الإمكانات المستقبلية. الملاك الذين اضطروا للبيع بأي سعر خرجوا إلى حد كبير من السوق، فيما أصبح الباقون أكثر استعداداً للانتظار. في المقابل بدأ بعض المستثمرين الأكثر تحملاً للمخاطر ببناء مراكزهم في الأحياء التي يمكن أن تصبح جزءاً من منظومة صناعية ولوجستية جديدة بعد الحرب.
سلوك أكثر عقلانية من جانب المشترين
يوضح التقرير أن الأسر الأوكرانية تتخذ قرارات الشراء بصورة أكثر تدقيقاً مما كانت عليه قبل عام 2022. فالمشترون يقارنون بين عدة مدن وأحياء، ويدرسون فرص العمل والبنية التحتية والنقل، وينتبهون إلى جودة البناء ووجود الملاجئ والحلول الاحتياطية للطاقة.
ما زال تأثير الرهن العقاري محدوداً، لكن نسبة الصفقات الممولة من مدخرات وأرباح معلنة في تزايد، وهو ما يقلل من الوزن النسبي للعمليات المضاربية البحتة ويؤدي إلى مسار أسعار أكثر تدرجاً.
التوازن بين المشاريع الجديدة والسوق الثانوي
يتوخى المطورون الحذر في إطلاق مشروعات جديدة، خاصة في المناطق ذات المخاطر المرتفعة. وتركز العديد من الشركات على استكمال المجمعات الجاري بناؤها، وإعادة النظر في محافظ الأراضي، وتكييف التصاميم مع الطلب الجديد.
بالنسبة للمشترين، يعنى ذلك نقصاً نسبياً في المعروض من المشاريع الجديدة في بعض المدن وتنافساً أكبر على الشقق الجيدة في السوق الثانوي. وفي المدن الصناعية والقريبة من الجبهة يتركز الطلب على المساكن ذات الحالة الفنية الجيدة في الأحياء القريبة من مواقع المناطق الصناعية واللوجستية المستقبلية.
دلالات للمستثمرين في سوق العقار
الرسالة الأساسية من سوق عام 2025 هي أن حالة «الهشاشة العامة» تتحول تدريجياً إلى حالة «تمييز واختيار». فالموقع وجودة المبنى ودور المدينة في مرحلة إعادة الإعمار أهم من الصورة الكلية وحدها. وفي هذا السياق لا تبدو الزيادات في أسعار بعض المدن القريبة من الجبهة أمراً شاذاً، بل انعكاساً لتوقعات عقلانية بشأن قيمتها المستقبلية.
بالنسبة لرأس المال طويل الأجل، يشير هذا التحول إلى ضرورة الانتقال من الصفقات السريعة في المناطق الآمنة نسبياً إلى بناء محافظ مركزة حول المدن التي ستستقطب الصناعات واللوجستيات ومشروعات البنية التحتية. وما زالت نافذة الدخول إلى هذه المدن بأسعار تعكس المخاطر الحالية والإمكانات المستقبلية مفتوحة، لكنها تضيق مع عودة الثقة والبيانات إلى السوق.
