З 1 січня 2026 року в Україні набудуть чинності оновлені правила фінансового моніторингу на ринку нерухомості. Вони передбачені наказом Міністерства фінансів про порядок обміну інформацією з питань фінмоніторингу і фактично створюють єдину систему контролю за операціями з житлом.
Які операції потрапляють під нові правила
Посилений контроль стосуватиметься не лише класичної купівлі продажу квартир чи будинків. Під обов’язкову звітність потрапляють:
- договори купівлі продажу нерухомості
- договори міни (обміну) нерухомості
- договори дарування нерухомості
- свідоцтва про право на спадщину на об’єкти нерухомості
Податкова служба отримає більш повні дані про вартість угод, коло учасників та їхні доходи, що дозволить виявляти підозрілі операції і схеми з ухилення від оподаткування.
Нові обов’язки для нотаріусів
Окремий блок змін стосується нотаріусів, які є ключовою ланкою в оформленні угод. Для них вводиться новий порядок подання звітності до контролюючих органів. Приватні нотаріуси звітуватимуть щоквартально з розбивкою по місяцях, тоді як державні й надалі здаватимуть звіти щомісяця.
Фактично кожна нотаріальна дія з нерухомістю перетворюється на елемент системи фінмоніторингу. Порушення строків або якості звітності може мати наслідки у вигляді санкцій, додаткових перевірок та репутаційних ризиків.
Що мають підготувати покупці та продавці
Для громадян та інвесторів головна новація полягає у вимозі підтверджувати легальне походження коштів. Перед укладанням угоди сторони мають підготувати:
- документи про походження коштів (виписки з банку, документи про продаж іншого активу, підтвердження зарплати чи бізнес доходу)
- довідку або інший документ про доходи за відповідний період
Особливо це актуально для договорів дарування та оформлення спадщини, де держава традиційно уважно стежить за правильністю оцінки майна та сплати податків. Заниження вартості в договорі дедалі очевидніше сприйматимуть як схему ухилення від оподаткування.
Вплив на ринок нерухомості та інвесторів
У короткостроковій перспективі учасникам ринку доведеться звикати до більшої кількості документів і формальностей. Процес укладання угод може дещо подовжитися, а до підготовки угод потрібно буде підходити системніше.
Водночас посилений фінмоніторинг зменшить частку тіньових схем із готівкою та заниженими цінами, що позитивно для довгострокової інвестиційної привабливості ринку житла. Для інвесторів це сигнал будувати угоди прозоро, залучати професійних податкових і юридичних радників та розглядати нерухомість як актив з вищим рівнем контролю з боку держави.
