우크라이나는 2026년 1월 1일부터 부동산 시장에 대한 새로운 금융 모니터링 규정을 도입할 예정이다. 이는 자금세탁 방지를 위한 정보 교환 절차를 규정한 재무부 명령을 근거로 하며, 부동산 거래의 투명성을 높이는 것을 목표로 한다.
어떤 부동산 거래가 대상인가
새로운 규정은 아파트 매매 계약에만 적용되는 것이 아니다. 아래와 같은 거래가 모두 보고 의무 대상에 포함된다.
- 부동산 매매 계약
- 부동산 맞교환(교환) 계약
- 부동산 증여 계약
- 부동산 상속권을 확인하는 증서 및 관련 서류
이를 통해 세무당국은 거래 금액과 매수인·매도인의 소득 정보를 체계적으로 확보하여, 의심스러운 거래나 과도하게 낮게 신고된 가격을 보다 쉽게 포착할 수 있게 된다.
공증인에게 부과되는 새로운 보고 의무
부동산 시장의 핵심 중개자인 공증인에게도 상당한 변화가 있다. 새 제도 아래에서 공증인은 감독 기관에 제출하는 보고의 주기와 형식을 변경해야 한다. 사설 공증인은 월별 내역을 포함한 분기별 보고서를 제출해야 하며, 국영 공증인은 종전과 같이 매월 보고를 이어간다.
실질적으로 부동산 관련 모든 공증 행위가 금융 모니터링 데이터베이스의 일부가 되며, 보고 지연이나 반복적인 오류는 제재나 추가 점검으로 이어질 수 있다.
매수인과 매도인이 준비해야 할 것
개인과 투자자에게 가장 중요한 변화는 자금의 합법적 출처를 증명해야 하는 요구가 크게 강화된다는 점이다. 계약 체결 전까지 양측은 다음과 같은 자료를 준비하는 것이 바람직하다.
- 자금 출처를 입증하는 서류(은행 거래 내역, 다른 자산 매각 증명, 급여 또는 사업 소득 증빙 등)
- 해당 기간의 소득 증명서 또는 세무 신고 서류
특히 증여 계약이나 상속 절차에서는, 세무당국이 평가액과 세액에 주의를 기울이기 때문에, 계약서상의 가격을 인위적으로 낮게 적는 관행은 세금 회피로 간주되기 쉽다.
투자 환경에 미치는 영향
단기적으로는 필요한 서류가 늘어나고 절차가 복잡해져, 거래에 소요되는 시간이 다소 길어질 수 있다. 그러나 현금 위주의 그레이 거래가 줄어들고, 시장 전반의 신뢰도는 높아질 것이다.
중장기적으로는 거래 가격과 참여자에 대한 데이터가 축적되면서, 우크라이나 부동산을 기초로 한 대출·투자 상품 개발에 도움이 될 수 있다. 투자자 입장에서는 투명성이 높은 시장에서, 적절한 법률·세무 자문을 바탕으로 구조화된 거래를 설계하는 것이 중요해진다.
