ウクライナでは2026年1月1日から、不動産市場に対する新たな金融モニタリング規則が施行される予定です。これは、資金洗浄防止分野における情報交換の手続きを定めた財務省の命令に基づくもので、不動産取引の透明性を高めることが狙いです.
対象となる不動産取引の範囲
新ルールの対象は、マンションや戸建ての売買契約にとどまりません。報告義務の対象には次のような取引が含まれます。
- 不動産売買契約
- 不動産の交換契約
- 不動産の贈与契約
- 不動産に関する相続証書や相続権を証明する書類
これにより、税務当局は取引価格や当事者の所得に関するデータをより体系的に把握できるようになり、疑わしい取引や過度に低く申告された価格を検出しやすくなります。
公証人に課される新たな報告義務
不動産取引を扱う公証人にも大きな影響があります。新たな制度では、公証人が監督当局に提出する報告の頻度と形式が見直されます。民間公証人は、月別内訳付きの四半期報告を提出する必要があり、国営公証人はこれまで通り月次報告を行います。
実務上は、不動産に関わるあらゆる公証行為が金融モニタリングデータベースの一部となり、報告の遅延や重大な誤りは制裁や追加検査につながる可能性があります。
買い手と売り手が事前に準備すべきこと
個人や投資家にとって最も重要な変化は、資金の正当な出所を証明する義務が一段と重くなる点です。契約締結前に、当事者は次のような資料を準備しておく必要があります。
- 資金の出所を示す書類（銀行口座の明細、他資産の売却証明、給与や事業収入の証明など）
- 対象期間の所得証明や税務申告書の写し
特に贈与契約や相続手続きでは、当局が評価額や税額に注意を払うため、契約書上の価格を人為的に低く設定する慣行は、租税回避行為として認識されやすくなります。
投資環境への影響と長期的なメリット
短期的には、取引プロセスが複雑化し、必要な書類が増えることで、手続きに時間がかかる場面も出てくるでしょう。しかし、その代わりに現金ベースのグレーな取引は減少し、市場全体の信頼性は高まります。
長期的には、価格と取引主体に関する統計が整備されることで、住宅ローンや不動産を裏付けとする投資商品の発展に追い風となる可能性があります。投資家にとっては、透明性の高い市場で、きちんとした書類と税務戦略を前提とした投資が重要になります。
