ウクライナのホテル市場は、戦時下という特殊な状況の中で再構築されつつある。従来型の観光需要は制約を受けている一方で、復興関連ビジネス、国際機関、NGO、防衛関連企業などからのビジネストラベルが新たな需要を生んでいる。
こうした環境下でホテルを開発するには、通常の不動産開発以上に、リスクとオポチュニティをセットで設計する視点が必要だ。GT Investは、build a hotel in Ukraine サービスを通じて、このプロセス全体を支援している。
立地の考え方
投資家が検討する代表的な立地は次の三つに分けられる。
- 首都圏としてのキーウと周辺地域;
- リヴィウ、ドニプロ、オデーサ地域などの地方ハブ都市;
- 中長期的にリゾート・レジャーとして再開発される可能性のあるエリア。
それぞれ、ターゲットセグメントや期待できる稼働率、客室単価、付帯サービスの重要度が異なるため、収支モデルも変わってくる。
運営フォーマットとブランド戦略
ウクライナでは独立系ホテルが依然多いものの、国際ブランドの関心も高まりつつある。ウクライナでホテルを建設する際には、次のような選択肢を検討することになる。
- オーナー直営のインディペンデントホテル;
- 国際チェーンのフランチャイズまたはソフトブランド;
- 運営を外部オペレーターに委託するマネジメント契約。
どのモデルを選ぶかによって、初期投資、収益のブレやすさ、出口戦略の組み立て方が変わる。
許認可、建設、ファイナンス
ホテル開発では、土地権利や都市計画上のステータスに加え、避難計画や防災、アクセシビリティ、バックオブハウス動線など、特有の設計要件が生じる。これらを早い段階で整理しておくことが、工期とコストのコントロールにつながる。
ファイナンス面では、自社資本とウクライナ国内銀行からの融資に加え、国際金融機関や保証スキームの活用を組み合わせるケースが増えると見込まれる。
GT Investが提供できる支援
build a hotel in Ukraine の枠組みで、GT Invest は次のようなサポートを提供する。
- 都市レベルとマイクロロケーションレベルでの需要・競合分析;
- 土地や既存建物の法的・技術的デューデリジェンス;
- プロジェクト会社、設計・施工契約、運営契約のストラクチャリング;
- 金融機関や投資家向けのプロジェクト資料作成支援。
数年単位の視点でウクライナを捉えるのであれば、ホテルは復興とビジネストラベル、将来の観光回復に紐づいたアセットクラスとして検討に値する。
