전면전이 계속되는 상황에서도 해외 투자자는 키이우와 키이우 주를 완전히 포기하지 않았다. 대신, 현재의 전시 리스크 하에서도 운영이 가능하고 향후 재건 국면에서 추가 레버리지를 줄 수 있는 프로젝트에 자본이 모이고 있다. 수도 외곽의 산업 단지, 물류 허브, 비즈니스 파크, 주거 프로젝트들은 키이우와 인근 도시들의 경제 지형을 서서히 재구성하고 있다.
중심지 일극 구조에서 다핵 구조로
2022년 이전에는 국제 투자자의 관심이 주로 키이우 도심의 프라임 오피스, 리테일, 고급 주거에 집중되어 있었다. 전쟁과 인프라 리스크로 인해 이런 패턴은 변화하고 있다. 지금은 도심 내 비교적 회복력이 높은 구역과, 수도권 전역의 성장성이 높은 자치단체들 사이로 자본의 관심이 분산되는 모습이다.
수도를 둘러싼 주요 도로 축 인근의 물류·경공업 시설, 위성 도시에 조성되는 비즈니스 파크는 위험도가 더 높은 지역에서 이전해 오는 기업들을 흡수하고 있다. 이로 인해 단일 CBD에 의존하지 않는 다핵형 경제 구조가 자리잡기 시작했다.
어떤 유형의 자산에 돈이 몰리는가
해외 및 국내 투자자들이 가장 활발히 움직이는 영역은 크게 세 가지다. 첫째, 이커머스와 소비재, 제조 공급망을 뒷받침하는 물류·경공업 단지. 둘째, IT·공유서비스센터·백오피스를 수용할 수 있는 현대식 오피스. 셋째, 키이우 통근권 내에서 이러한 클러스터 종사자와 가족을 수용하는 주거 프로젝트다.
- 수도 주변 주요 도로 회랑을 따라 들어서는 신규·개보수 물류 파크;
- 준비된 토지와 유틸리티, 명확한 법적 프레임을 갖춘 산업단지;
- 오피스·서비스·경공업 기능이 결합된 비즈니스 캠퍼스;
- 이들 클러스터 종사자를 주요 타깃으로 하는 중가격대 주거 단지.
투자자와 지방정부가 읽어야 할 신호
투자자 관점에서 키이우 권역은 리스크와 기회가 동시에 농축된 지역이다. 마이크로 입지가 좋고 인프라와 소유 구조가 명확한 자산은 전시 상황에서도 장기 자본을 유치할 수 있다. 반대로, 거버넌스 취약성과 불투명한 권리 관계는 겉보기엔 매력적인 딜도 쉽게 무너뜨릴 수 있다.
지방자치단체 입장에서는 해외 프로젝트가 세수 확대, 인프라 개선, 일자리 창출 기회인 동시에, 다른 지자체와의 경쟁이기도 하다. 용도지역 계획, 인허가, 전력·상하수도·도로 연결, 산업단지 거버넌스 등에서 얼마나 빠르고 예측 가능하게 움직이느냐가 향후 재건·EU 통합 과정에서 유입될 투자 규모를 좌우할 것이다.
